СПОСОБЫ РЕШЕНИЯ ДОЛЕВЫХ СПОРОВ 29.03.2017 11:48Выдел доли из общего имущества в Санкт-Петербурге может быть осуществлен двумя способами:
1) выделением части имущества в натуре соразмерно идеальной доле в праве общей долевой собственности;
2) выплатой денежной компенсации (стоимости) доли.
Идеальная доля - это арифметическое выражение принадлежащей участнику общей собственности доли в праве на общий объект в виде дроби или процента.
Законодательством и судебной практикой особое внимание уделяется спорам, возникающим между участниками общей собственности на жилой дом. Правильное применение законодательства по таким спорам имеет важное значение в деле обеспечения полной защиты конституционного права граждан на частную собственность, в том числе жилой дом.
Для правильного разрешения споров данной категории большое значение имеют специальные познания судей в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Поэтому при подготовке дела к судебному разбирательству судьям надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование, и т.п.
Уточняя в процессе подготовки дела к судебному разбирательству фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, и закон, которым они регулируются, следует иметь в виду, что выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также утрату им права на эту долю в общем имуществе.
Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру стоимости его доли, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения понимается существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.
Таким образом, основанием для обращения в суд с исковым заявлением о выделении доли в жилом помещении в натуре является техническая возможность перепланировки и переоборудования такого помещения для изоляционного использования выделяемой его части, но с сохранением доли каждого из сособственников. И именно на собственника, затеявшего такое разбирательство, возложена обязанность доказать возможность технической изоляции своей доли. При этом, чтобы не быть голословным, истцу лучше заказать в соответствующих организациях и представить суду проектную документацию будущего выдела доли.
Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
Разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, если переоборудование не затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности жилого дома, не нарушает права третьих лиц и не превышает предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, в иных случаях, когда в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
При этом необходимо помнить, что разделу подлежит имущество, на которое спорящие стороны имеют право. Самовольно построенные или перепланированные объекты разделу не подлежат, не может производиться и выдел доли из такого имущества.
Если в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его идеальную долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом.
Решение об удовлетворении иска о разделе общего имущества или выделе доли является основанием для регистрации права собственности на вновь образованные объекты недвижимого имущества; на его основании производятся соответствующие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Поэтому резолютивная часть решения должна содержать исчерпывающую информацию, необходимую для внесения необходимых записей в ЕГРП.
В тех случаях, когда раздел имущества или выдел доли в натуре невозможен, единственно допустимым способом раздела или выдела является выплата денежной компенсации. Как показывает судебная практика, по делам, связанным с денежной компенсацией за долю, возникают серьезные правовые трудности. Среди споров, связанных с общей долевой собственностью, споры этой категории являются наиболее распространенными.
Размер компенсации устанавливается судом, исходя из действительной стоимости дома (квартиры) на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, отчет оценщика об оценке жилого помещения и его частей, заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома.
В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 ГК РФ). Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Что касается выдела доли в квартире, то выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.
При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
При выделе участнику общей собственности принадлежащей ему доли истцу передается в собственность определенная изолированная часть жилого помещения, соответствующая его доле, при этом собственник теряет право на остальную часть в общем имуществе. А при установлении порядка пользования каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть жилища исходя из его доли в общей собственности. При этом право общей собственности не прекращается.
Естественно, что выделить долю в квартире в обычном многоэтажном доме невозможно, так как провести перепланировку с оборудованием не только отдельного входа, но и кухонь, коридоров и санузлов для каждого сособственника не сможет ни один архитектор, и ни одна компетентная организация не даст на это своего положительного заключения. Это необходимо учитывать, предъявляя и уточняя исковые требования.
Необходимо заметить, что с момента начала действия Жилищного кодекса Российской Федерации требовать установления порядка пользования вправе только участник долевой собственности - сособственник имущества, наниматели жилых помещений в квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, таких прав не имеют, как не могут требовать и изменения договора найма.
Сособственникам же при определении порядка пользования помещением может быть выделено и неизолированное и не всегда точно соответствующее принадлежащим им долям помещение.
Таким образом, невозможность совместного использования общего недвижимого имущества не оставляет собственникам иного выхода, кроме как продать свою долю сособственникам или постороннему лицу, установить порядок пользования помещением или прекратить право общей собственности, разделив имущество или выделив свою долю в натуре из общего имущества.
Порядок раздела имущества, находящегося в долевой собственности, основан на норме статьи 35 Конституции РФ, запрещающей лишение гражданина имущества иначе как по решению суда. Главный принцип раздела имущества, находящегося в долевой собственности, основан на равенстве прав участников и реализации принадлежащих им прав по соглашению.
