СПОСОБЫ ПЕРЕДАЧИ ДЕНЕГ ПРИ СДЕЛКЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

СПОСОБЫ ПЕРЕДАЧИ ДЕНЕГ ПРИ СДЕЛКЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 26.06.2018 10:38

Передача денег при сделке с недвижимостью является важным вопросом в связи с повышенным риском мошеннических действий со стороны контрагентов. Руководствуясь желанием обезопасить сделку, стороны стремятся выбрать наиболее комфортную и безопасную форму расчетов. В статье мы рассмотрим разнообразные способы расчета при сделках с недвижимостью, риски, существующие при их использовании.

Исчерпывающий перечень способов расчета установлен гл. 46 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Стороны свободны в выборе, но с некоторыми ограничениями: например, юридические лица могут проводить расчеты в наличной форме только в сумме до 100 тыс. руб. (п. 6 указания ЦБ РФ от 07.10.2013 № 3073-У). При отсутствии осуществления предпринимательской деятельности физические лица могут в наличной форме проводить расчеты в любой сумме.

Поэтому ответ на вопрос, какие способы расчета существуют при купле-продаже квартир или иной недвижимости, которые очевидно стоят дороже 100 тыс. руб., будет таким: для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей единственным приемлемым способом является безналичный расчет. Он может производиться:

 

• в форме платежных поручений;
• через аккредитив;
• путем инкассо;
• с использованием чеков (ст. 826 ГК РФ). 

Положение ЦБ РФ позволяет также осуществлять в безналичном порядке прямое дебетование (перевод денежных средств по требованию получателя), перевод электронных средств (п. 1.1 положения «О правилах осуществления перевода денежных средств» от 19.06.2012 № 383-П), однако такие переводы пока не востребованы при совершении сделок по купле-продаже недвижимого имущества.

Подробные ссылки на правовую базу в области расчетов смотрите в статье Законодательство о наличной и безналичной формах расчетов. 

Как оформить документы на продажу за наличный расчет 

Оплата наличными — наиболее рискованный способ для обеих сторон. Не исключены подделка купюр, ошибка при пересчете, кража денег у получившего их продавца. Есть риск для обеих сторон — неполучения денег продавцом либо объекта покупателем.

Для снижения рисков стороны могут воспользоваться банковской ячейкой, услугой пересчета и проверки купюр в любой кредитной организации. В любом случае необходимо оформить документы на продажу квартиры за наличный расчет, к которым относятся:

 

• квитанция к приходному кассовому ордеру;
• расписка покупателя;
• акт приема-передачи денежных средств. 

Судебная практика в отношении акта приема-передачи денежных средств неоднозначна:

 

• в некоторых случаях его не признают надлежащим доказательством оплаты, поскольку он не является платежным документом (постановление ФАС МО от 09.07.2014 № Ф05-6453/2014 по делу № А40-68001/13);
• в других наоборот (постановления 1-го ААС от 26.01.2016 по делу № А43-10752/2015, 7-го ААС от 08.02.2018 по делу № А45-3920/2017). 

При составлении расписки рекомендуется указывать назначение и валюту платежа, реквизиты договора, плательщика, сведения о недвижимости (постановления 9-го ААС от 26.02.2014 № 09АП-2919/2014-ГК по делу № А40-126372/2013, 15-го ААС от 23.06.2017 № 15АП-5854/2017 по делу № А32-42185/2016).

Нотариальная заверка расписки не требуется. В случае если сумма передается частями (аванс, задаток, оплата по графику), потребуется составление нескольких расписок. 

Безопасные наличные расчеты 

Датой перехода права на недвижимость является дата внесения записи в реестр (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). В зависимости от инстанции, куда подавались документы (Росреестр или МФЦ), есть временной разрыв в 7–9 рабочих дней между подписанием сделки и ее проведением в Росреестре (ч. 1 ст. 16 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В связи с этим прямая передача денег оставляет недобросовестным контрагентам возможность уклоняться от исполнения обязательств по договору.

Безопасные расчеты при покупке и продаже квартир и иного имущества осуществляются с участием посредников. А именно: наличные деньги можно внести в депозит нотариуса (ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-I) или передать агенту, который является независимым посредником. Посредник выдает продавцу деньги против документа о переходе права собственности. 

ВАЖНО! Проверка добросовестности посредников является обязанностью участников сделки. 

Расчеты через банковскую ячейку гарантируют передачу денег при продаже недвижимости продавцу после регистрации права собственности: доступ к ячейке он получает только по предъявлении подтверждающих документов.

Ст. 922 ГК РФ предусматривает вариативность договора на банковскую ячейку:

 

• с использованием ячейки по п. 2 ст. 922 (банк контролирует помещение и изъятие ценностей);
• с предоставлением ячейки по п. 3 ст. 922 (банк позволяет клиенту поместить ценности вне своего контроля). 
• 2-й (и более распространенный на практике) вариант влечет для продавца риск того, что в ячейке не будет всей оговоренной суммы. 

Расчеты через счет эскроу 

При открытии счета эскроу (о том, как открыть такой счет и каковы его особенности – в статье Что такое эскроу счет — порядок открытия и изменения) покупатель вносит требуемую сумму, деньги блокируются до момента возникновения оснований для их перечисления продавцу, то есть до представления выписки из ЕГРН. Прямое указание на использование эскроу-расчетов предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве с особенностями: на средства на счете эскроу начисляются проценты, вознаграждение банку-агенту не уплачивается (ст. 15.5 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Принципиальные отличия эскроу следующие:

 

• его закрытие возможно только при личном присутствии сторон сделки;
• детали ведения счета регулируются по большей части договорными условиями (гибкий инструмент);
• есть ответственность банка за нарушение договора на ведение счета эскроу.

Расчеты по аккредитиву и инкассо 

Распространенным способом передачи денег при покупке недвижимости является аккредитив. Покупатель вносит необходимую сумму на аккредитивный счет, открытый в банке специально для сделки. После получения выписки из Единого госреестра недвижимости и, например, акта приема-передачи имущества банк переводит средства на счет продавца. Подробнее о такой форме безналичного расчета при продаже квартиры читайте в статье «Расчет через аккредитив при покупке недвижимости».

Расчеты по инкассо являются схожим способом расчетов с одной разницей: банк продавца должен истребовать у банка покупателя денежные средства при поступлении к нему обосновывающей документации (подробно об инкассо – в статье Что представляют собой расчеты по инкассо?) Однако такая форма расчетов не имеет широкого применения для купли-продажи недвижимости, а распространена в сделках по поставке.

В свою очередь, аккредитив имеет следующие минусы:

 

• он может быть отзывным (необходимо специальное указание в тексте аккредитива, см. п. 4 ст. 869 ГК РФ), вследствие чего, пока сделка находится на регистрации в Росреестре, покупатель может отозвать внесенные на аккредитивный счет деньги;
• он строго урегулирован законом, стороны не могут предусмотреть дополнительные меры ответственности или закрепить иной порядок ведения аккредитивного счета;
• банк не несет ответственности при проверке документов-оснований: представление выписки из ЕГРН с указанием в ней фамилии покупателя является достаточным основанием для исполнения аккредитива даже в тех случаях, когда выписка подделана недобросовестной стороной.

Преимущества наличного и безналичного расчета за недвижимость 

Наличный расчет имеет свою выгоду: не уплачиваются комиссии банку. Однако в случае необходимости проверки купюр, снижения рисков за счет привлечения посредников или передачи через банковскую ячейку все-таки приходится нести издержки.

Безналичные расчеты при продаже квартиры являются более безопасной альтернативой передаче денег из рук в руки:

 

• нивелируется риск кражи, получения поддельных купюр;
• банковские операции фиксируются и могут быть подтверждены платежным поручением, выпиской по расчетному счету, обеспечивая достаточную доказательную базу перевода средств. 

В связи с этим при безналичных расчетах не требуется оформлять дополнительные документы, например расписки.

При расчете через эскроу денежные средства граждан застрахованы в соответствии со ст. 12.1 закона «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23.12.2003 № 177-ФЗ. Предусмотрено возмещение в 100%-м размере в пределах 10 млн руб. Страхование распространяется на период с даты подачи документов на государственную регистрацию перехода права до истечения трех дней с даты вынесения решения о регистрации, или об отказе, или о прекращении регистрации.

Достигается определенный уровень безопасности сделки: покупатель переводит средства до момента передачи договора в регистрирующий орган, продавец уверен, что деньги есть в наличии и будут ему переданы, как только он исполнит свои обязательства — создаст условия для регистрации перехода права и передаст имуществу по акту. 

Таким образом, законодательство предусматривает несколько способов передачи денег при купле-продаже недвижимости — от рискованной наличной передачи до наиболее безопасной безналичной оплаты с участием посредника (кредитной организации). В сложных и дорогостоящих и абсолютно чистых сделках, в которых стороны не стремятся уклониться от уплаты налогов, рекомендуется использовать схему расчетов с опцией страхования средств.
 

Более подробно вы можете узнать, записавшись на юридическую консультацию к нашему юристу по телефону: +7 (812) 953-31-81 или заполнив форму "он-лайн заявку" на нашем сайте. Посмотреть похожие статьи  в нашем разделе: Сопровождение сделок с недвижимостью.