ОСПАРИВАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 15.05.2017 11:33Оспаривание договора купли-продажи недвижимости — процедура его признания недействительным или незаключенным. Подробнее о том, кто и на каких основаниях может оспорить договор купли-продажи недвижимости, рассказывается далее в статье.
Недействительность договора купли-продажи недвижимости
Недействительность договора купли-продажи недвижимости (далее — договор продажи недвижимости) предполагает, что те действия, которые лицо совершило в виде сделки, не являются фактом, вызывающим юридические последствия, к которым стремились участники сделки, а именно: передачу в собственность покупателя здания, жилого помещения или другого недвижимого имущества за определенную цену (ст. 549 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Такая сделка именуется «сделкой с дефектом» и может быть отнесена к оспоримым (ввиду ее признания судом) или ничтожным (безотносительно от такого признания) сделкам (ст. 166 ГК РФ).
Процедура оспаривания договора предполагает обращение в суд с исковым заявлением. При этом заявить о нарушении законных прав и интересов могут следующие лица:
• участник сделки (продавец или покупатель недвижимости);
• иное лицо, прямо указанное в законе.
ВАЖНО! Для подачи требования о недействительности сделки заявитель должен считаться добросовестным. Обладание сведениями о наличии в сделке порока и одновременное признание действительности сделки путем совершения действий лишает лицо права на предъявление иска (п. 5 ст. 166 ГК РФ, пп. 1, 70 постановления Пленума Верховного суда РФ «О применении судами…» от 23.06.2015 № 25).
Подать заявление о признании оспоримой сделки недействительной можно в пределах 1 года с момента осведомления лица о наличии в ней порока.
Основания и последствия признания договора купли-продажи недействительным
Для того чтобы суд признал сделку недействительной, нужны достаточные правовые основания. К их числу можно отнести:
• заключение сделки, противоречащей закону или иному юридическому документу;
• подписание договора в отсутствие требуемого по нормативному правовому акту одобрения соответствующего органа или лица;
• заключение сделки под воздействием значительного заблуждения;
• подписание договора под воздействием обмана, угроз, насилия или иных критических факторов и др. случаи.
При вынесении судом вердикта о недействительности договора продажи недвижимости он расценивается как недействительный с момента его заключения.
При признании договора недействительным суд может применить следующие последствия:
• Возвращение обоими контрагентами друг другу приобретенного по сделке (двусторонняя реституция), если обе стороны не имели умысла заключать договор с нарушением норм права.
• Возвращение одной стороной полученного по сделке в пользу другой стороны и конфискация приобретенного у другой в пользу государства, если одна из сторон действовала незаконно (односторонняя реституция).
• В определенных случаях при выявлении умысла у обоих участников договора все полученное по сделке может быть конфисковано в доход государства.
ВАЖНО! Особенностью сделки по продаже недвижимости является необходимость регистрации передачи права собственности от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). В связи с этим недействительность договора влечет за собой и соответствующее изменение сведений в Росреестре с указанием правомерного собственника.
Оспаривание договора купли-продажи недвижимости по безденежности
В соответствии со ст. 555 ГК РФ стоимость имущества должна быть отражена в договоре купли-продажи недвижимости как одно из его существенных условий. Таким образом, при покупке недвижимости покупатель обязан уплатить согласованную с продавцом сумму денег.
Доказательством оплаты могут выступать следующие документы:
• расписка;
• выписка по банковскому счету;
• квитанции, чеки и др., в том числе видео- или аудиозаписи.
Как правило, вся сумма передается продавцу только после регистрации договора в Росреестре. При этом стороны могут договориться о внесении покупателем аванса до перехода права собственности на имущество.
Неисполнение покупателем условий по оплате имущества полностью или частично после перехода к нему права собственности является основанием для обращения продавца в судебный орган с целью расторжения договора и обязательства вернуть недвижимое имущество. Такой договор может быть признан судом безденежным. Помимо возврата имущества, недобросовестный покупатель может также понести ответственность за незаконное присвоение чужих финансов (ст. 395 ГК РФ) и выплатить продавцу компенсацию в виде упущенной выгоды по сделке.
 |
ИЛИ ПРОСТО |
+7 (812) 318-45-38 |
Судебная практика по оспариванию договоров продажи недвижимости
В ходе рассмотрения споров о признании недействительными договоров продажи недвижимости в судебной практике сформировался ряд позиций, на которые стоит обратить внимание при оспаривании сделки:
• Если по какой-то причине договор не был подан на регистрацию в Росреестр и покупатель не стал собственником имущества, данный факт не является основанием для недействительности сделки (п. 60 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 № 10/22).
• Значительно низкая по сравнению с рыночной стоимость квартиры не является основанием для оспаривания договора купли-продажи как кабальной сделки, если на договоре стоит собственноручная подпись продавца, который таким образом выразил свое согласие с его условиями (определение Московского городского суда от 25.12.2013 № 4г/3-12947/13).
• В том случае, если участник сделки уклоняется от регистрации, а договор продажи недвижимости соответствует требованиям закона к форме его составления, по заявлению добросовестного участника судебный орган может вынести вердикт о принудительной регистрации договора (п. 63 постановления № 10/22).
Таким образом, в результате оспаривания договора купли-продажи недвижимости он может быть признан недействительным, однако для этого нужны достаточные правовые основания. Оспорить сделку может как ее участник, так и иное лицо, указанное в законе. При осуществлении регистрации перехода права собственности с продавца на покупателя признание договора недействительным влечет изменение соответствующих данных в Росреестре.
ВНИМАНИЕ!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас работают эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму , либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Санкт-Петербург и область - +7 (812) 318-45-38
