Центр юридической поддержки населения
многопрофильный юридический центр
Телефон:
Адрес:

Адреса офисов

Земельные вопросы
Земельные вопросы
Жилищные вопросы
Жилищные вопросы
Наследственные вопросы
Наследственные вопросы
Право собственности через суд
Право собственности через суд
Автоюристы
Автоюристы
Семейные вопросы
Семейные вопросы
Защита прав потребителей
Защита прав потребителей
Кредитные споры
Кредитные споры
Защита Ваших интересов в суде
Защита Ваших интересов в суде
Сопровождение сделок
Сопровождение сделок

СПОСОБЫ ПЕРЕДАЧИ ДЕНЕГ ПРИ СДЕЛКЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

« Назад

СПОСОБЫ ПЕРЕДАЧИ ДЕНЕГ ПРИ СДЕЛКЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 26.06.2018 10:38

Передача денег при сделке с недвижимостью является важным вопросом в связи с повышенным риском мошеннических действий со стороны контрагентов. Руководствуясь желанием обезопасить сделку, стороны стремятся выбрать наиболее комфортную и безопасную форму расчетов. В статье мы рассмотрим разнообразные способы расчета при сделках с недвижимостью, риски, существующие при их использовании.


Исчерпывающий перечень способов расчета установлен гл. 46 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Стороны свободны в выборе, но с некоторыми ограничениями: например, юридические лица могут проводить расчеты в наличной форме только в сумме до 100 тыс. руб. (п. 6 указания ЦБ РФ от 07.10.2013 № 3073-У). При отсутствии осуществления предпринимательской деятельности физические лица могут в наличной форме проводить расчеты в любой сумме.


Поэтому ответ на вопрос, какие способы расчета существуют при купле-продаже квартир или иной недвижимости, которые очевидно стоят дороже 100 тыс. руб., будет таким: для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей единственным приемлемым способом является безналичный расчет. Он может производиться:

 

  • в форме платежных поручений;
  • через аккредитив;
  • путем инкассо;
  • с использованием чеков (ст. 826 ГК РФ). 


Положение ЦБ РФ позволяет также осуществлять в безналичном порядке прямое дебетование (перевод денежных средств по требованию получателя), перевод электронных средств (п. 1.1 положения «О правилах осуществления перевода денежных средств» от 19.06.2012 № 383-П), однако такие переводы пока не востребованы при совершении сделок по купле-продаже недвижимого имущества.


Подробные ссылки на правовую базу в области расчетов смотрите в статье Законодательство о наличной и безналичной формах расчетов. 


Как оформить документы на продажу за наличный расчет 


Оплата наличными — наиболее рискованный способ для обеих сторон. Не исключены подделка купюр, ошибка при пересчете, кража денег у получившего их продавца. Есть риск для обеих сторон — неполучения денег продавцом либо объекта покупателем.


Для снижения рисков стороны могут воспользоваться банковской ячейкой, услугой пересчета и проверки купюр в любой кредитной организации. В любом случае необходимо оформить документы на продажу квартиры за наличный расчет, к которым относятся:

 

  • квитанция к приходному кассовому ордеру;
  • расписка покупателя;
  • акт приема-передачи денежных средств. 


Судебная практика в отношении акта приема-передачи денежных средств неоднозначна:

 

  • в некоторых случаях его не признают надлежащим доказательством оплаты, поскольку он не является платежным документом (постановление ФАС МО от 09.07.2014 № Ф05-6453/2014 по делу № А40-68001/13);
  • в других наоборот (постановления 1-го ААС от 26.01.2016 по делу № А43-10752/2015, 7-го ААС от 08.02.2018 по делу № А45-3920/2017). 


При составлении расписки рекомендуется указывать назначение и валюту платежа, реквизиты договора, плательщика, сведения о недвижимости (постановления 9-го ААС от 26.02.2014 № 09АП-2919/2014-ГК по делу № А40-126372/2013, 15-го ААС от 23.06.2017 № 15АП-5854/2017 по делу № А32-42185/2016).


Нотариальная заверка расписки не требуется. В случае если сумма передается частями (аванс, задаток, оплата по графику), потребуется составление нескольких расписок. 


Безопасные наличные расчеты 


Датой перехода права на недвижимость является дата внесения записи в реестр (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). В зависимости от инстанции, куда подавались документы (Росреестр или МФЦ), есть временной разрыв в 7–9 рабочих дней между подписанием сделки и ее проведением в Росреестре (ч. 1 ст. 16 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).


В связи с этим прямая передача денег оставляет недобросовестным контрагентам возможность уклоняться от исполнения обязательств по договору.


Безопасные расчеты при покупке и продаже квартир и иного имущества осуществляются с участием посредников. А именно: наличные деньги можно внести в депозит нотариуса (ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-I) или передать агенту, который является независимым посредником. Посредник выдает продавцу деньги против документа о переходе права собственности. 


ВАЖНО! Проверка добросовестности посредников является обязанностью участников сделки. 


Расчеты через банковскую ячейку гарантируют передачу денег при продаже недвижимости продавцу после регистрации права собственности: доступ к ячейке он получает только по предъявлении подтверждающих документов.


Ст. 922 ГК РФ предусматривает вариативность договора на банковскую ячейку:

 

  • с использованием ячейки по п. 2 ст. 922 (банк контролирует помещение и изъятие ценностей);
  • с предоставлением ячейки по п. 3 ст. 922 (банк позволяет клиенту поместить ценности вне своего контроля). 
  • 2-й (и более распространенный на практике) вариант влечет для продавца риск того, что в ячейке не будет всей оговоренной суммы. 


Расчеты через счет эскроу 


При открытии счета эскроу (о том, как открыть такой счет и каковы его особенности – в статье Что такое эскроу счет — порядок открытия и изменения) покупатель вносит требуемую сумму, деньги блокируются до момента возникновения оснований для их перечисления продавцу, то есть до представления выписки из ЕГРН. Прямое указание на использование эскроу-расчетов предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве с особенностями: на средства на счете эскроу начисляются проценты, вознаграждение банку-агенту не уплачивается (ст. 15.5 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ).


Принципиальные отличия эскроу следующие:

 

  • его закрытие возможно только при личном присутствии сторон сделки;
  • детали ведения счета регулируются по большей части договорными условиями (гибкий инструмент);
  • есть ответственность банка за нарушение договора на ведение счета эскроу.


Расчеты по аккредитиву и инкассо 


Распространенным способом передачи денег при покупке недвижимости является аккредитив. Покупатель вносит необходимую сумму на аккредитивный счет, открытый в банке специально для сделки. После получения выписки из Единого госреестра недвижимости и, например, акта приема-передачи имущества банк переводит средства на счет продавца. Подробнее о такой форме безналичного расчета при продаже квартиры читайте в статье «Расчет через аккредитив при покупке недвижимости».

Расчеты по инкассо являются схожим способом расчетов с одной разницей: банк продавца должен истребовать у банка покупателя денежные средства при поступлении к нему обосновывающей документации (подробно об инкассо – в статье Что представляют собой расчеты по инкассо?) Однако такая форма расчетов не имеет широкого применения для купли-продажи недвижимости, а распространена в сделках по поставке.


В свою очередь, аккредитив имеет следующие минусы:

 

  • он может быть отзывным (необходимо специальное указание в тексте аккредитива, см. п. 4 ст. 869 ГК РФ), вследствие чего, пока сделка находится на регистрации в Росреестре, покупатель может отозвать внесенные на аккредитивный счет деньги;
  • он строго урегулирован законом, стороны не могут предусмотреть дополнительные меры ответственности или закрепить иной порядок ведения аккредитивного счета;
  • банк не несет ответственности при проверке документов-оснований: представление выписки из ЕГРН с указанием в ней фамилии покупателя является достаточным основанием для исполнения аккредитива даже в тех случаях, когда выписка подделана недобросовестной стороной.


Преимущества наличного и безналичного расчета за недвижимость 


Наличный расчет имеет свою выгоду: не уплачиваются комиссии банку. Однако в случае необходимости проверки купюр, снижения рисков за счет привлечения посредников или передачи через банковскую ячейку все-таки приходится нести издержки.


Безналичные расчеты при продаже квартиры являются более безопасной альтернативой передаче денег из рук в руки:

 

  • нивелируется риск кражи, получения поддельных купюр;
  • банковские операции фиксируются и могут быть подтверждены платежным поручением, выпиской по расчетному счету, обеспечивая достаточную доказательную базу перевода средств. 


В связи с этим при безналичных расчетах не требуется оформлять дополнительные документы, например расписки.


При расчете через эскроу денежные средства граждан застрахованы в соответствии со ст. 12.1 закона «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23.12.2003 № 177-ФЗ. Предусмотрено возмещение в 100%-м размере в пределах 10 млн руб. Страхование распространяется на период с даты подачи документов на государственную регистрацию перехода права до истечения трех дней с даты вынесения решения о регистрации, или об отказе, или о прекращении регистрации.

Достигается определенный уровень безопасности сделки: покупатель переводит средства до момента передачи договора в регистрирующий орган, продавец уверен, что деньги есть в наличии и будут ему переданы, как только он исполнит свои обязательства — создаст условия для регистрации перехода права и передаст имуществу по акту. 


Таким образом, законодательство предусматривает несколько способов передачи денег при купле-продаже недвижимости — от рискованной наличной передачи до наиболее безопасной безналичной оплаты с участием посредника (кредитной организации). В сложных и дорогостоящих и абсолютно чистых сделках, в которых стороны не стремятся уклониться от уплаты налогов, рекомендуется использовать схему расчетов с опцией страхования средств.
 

Более подробно вы можете узнать, записавшись на юридическую консультацию к нашему юристу по телефону: +7 (812) 953-31-81 или заполнив форму "он-лайн заявку" на нашем сайте. Посмотреть похожие статьи  в нашем разделе: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Вы можете быть уверены в грамотном решении Вашего вопроса!
 

лучшие юристы в санкт-петербурге
ЗАПИСЬ НА ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ
Специализация:
Выбор даты консультации:
Информация, размещенная на сайте не является публичной офертой.
Телефон:
Адрес:

Адреса офисов

Информация, размещенная на сайте не является публичной офертой.